Рус | Eng

Countries



Законы и налоги

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В США

Пояснения и комментарий

1. Стандартный порядок покупки в США

Основная особенность процесса покупки зарубежной недвижимости в Соединенных Штатах Америки является то, что все составляющие процесса покупки или продажи недвижимости в Соединенных Штатах проходят при непосредственном участии посредников – представителей продавца и покупателя, которых принято называть брокерами.

Брокер продавца во время первой встречи заключает с клиентом договор на продажу недвижимости, чаще всего — контракт на эксклюзивное право на продажу (Exclusive Right to Sell). В течение его срока действия только этот агент имеет право продать оговоренный в документе объект недвижимости и получить соответствующие комиссионные.

Другой вид договора, который могут заключить брокер и продавец недвижимости, — контракт на эксклюзивное представительство (Exclusive Agency). В данном случае продавец не обязан платить комиссионные брокеру, если он сам, без помощи своего агента, находит покупателя.

Еще один вид договора — открытый контракт (Open Contract). Продавец заключает его с несколькими брокерами одновременно, комиссионные получает тот из них, кто продаст объект. Такие контракты менее популярны, поскольку в соответствии с существующими правилами не позволяют каждому брокеру поместить информацию о продаже в единую компьютерную базу данных, так называемую Multiple Listing Service (MLS).

Брокер покупателя также заключает со своим клиентом специальный контракт. В нем оговаривают все пожелания к покупаемому жилью: город или города, в которых будут осуществлять поиск, вид жилья (отдельный дом, квартира, участок земли под застройку), время действия контракта, а также процент комиссионных.

В США на законодательном уровне закреплено следующее требование: если в течение срока действия контракта между покупателем и брокером покупатель купит конкретно оговоренный вид недвижимости в конкретно оговоренном городе, но через другого брокера, то он будет обязан заплатить все комиссионные прежнему брокеру (с которым у него подписан действующий контракт).

Обычно брокер покупателя старается получить комиссионные у продавца, поскольку они уже заложены в оценочную стоимость объекта недвижимости. В этом случае он не может получить их вторично от своего клиента-покупателя. Если же продавец отказывается выдать ему комиссионные, покупатель обязан заплатить своему брокеру первоначально оговоренный процент.

База данных MLS, упомянутая выше, позволяет любому брокеру получить полную информацию о рынке недвижимости, включая адреса объектов, их детальное описание, стоимость и контактную информацию эксклюзивного брокера. Отметим, что в США через MLS продают порядка 80 % всех объектов.

Эксклюзивный брокер продавца, размещая в MLS свой объект, предлагает его тем самым другим брокерам, выступающим от имени покупателей, и готов поделить с ними свои комиссионные в случае, если сделка состоится. В среднем продавец платит такому специалисту 5–6 % от продажной стоимости недвижимости. Каждый эксклюзивный брокер охотно идет на сотрудничество с другими агентами, соглашаясь поделиться половиной своих комиссионных. Дело в том, что в результате значительного оборота продаж, осуществляемых через MLS, он в конечном итоге получает больше комиссионных, чем при продаже личного варианта только своему покупателю (хотя подобные ситуации имеют место).

Для того чтобы помочь клиенту продать недвижимость за максимальную цену и в кратчайший срок, эксклюзивный брокер не ограничивается размещением информации в базе данных MLS. Он дает рекламные объявления в местных и областных газетах и журналах, а также на различных сайтах в Интернете, рассылает брошюры с фотографиями и информацией всем соседям. В его обязанности входит также проведение «дня открытых дверей» (Open House), когда любой желающий сможет посетить выставленный на продажу объект, детально осмотреть все внутри и задать любые интересующие его вопросы.

Основной поиск подходящего для покупателя варианта его брокер осуществляет через ту же базу MLS. Подобрав варианты для своего клиента, он связывается с брокером продавца и договаривается о времени встреч для просмотра. Если один из объектов покупателя устраивает, он через своего брокера делает предложение продавцу (Offer) — исключительно в письменном виде, с указанием продажной цены, времени на проведение технической инспекции, даты подписания контракта купли-продажи, суммы денег, которую покупатель обязуется взять в банке в качестве ипотечного кредита, и даты закрытия сделки (Closing).

Когда поступает предложение от покупателя, эксклюзивный брокер помогает продавцу вести торг. При наличии нескольких предложений он, руководствуясь своим профессиональным опытом, подсказывает, какое из них выглядит более серьезно и надежно. Время торговли не ограничено: до тех пор, пока продавец не принял и не подписал предложение покупателя, объект продолжают выставлять на продажу и продавец вправе принимать любые другие предложения от других покупателей.

С момента принятия предложения до момента окончательного получения денег и передачи ключей от нового жилья в среднем проходит два-три месяца. За это время проводят техническую инспекцию (только для вторичного рынка), подписывают договор купли-продажи, оформляют ипотечный кредит, осуществляют адвокатскую проверку чистоты документов о собственности.

Необходимо знать, что, приняв предложение покупателя и подписав с ним договор купли-продажи, продавец жилья не имеет юридического права расторгнуть сделку и принять предложение другого покупателя даже в случае, если оно его больше устраивает. При этом покупатель оставляет за собой право отказаться от сделки, если банк откажет ему в ипотечном кредите, и может забрать назад авансы.

Обычно их бывает два. Первый аванс, составляющий около тысячи долларов, вносят при подаче предложения. Если оно принято, покупатель имеет право провести техническую инспекцию покупаемого жилья и в случае обнаружения каких-либо серьезных недостатков отказаться от покупки и забрать первый аванс либо договориться с продавцом об их устранении или денежной компенсации. Продавец может принять условия покупателя или отказаться (тогда недвижимость снова выставляют на продажу).

Если вопросы с технической инспекцией решены положительно, стороны подписывают договор (контракт) купли-продажи. Как правило, при этом покупатель и продавец прибегают к помощи и услугам своих адвокатов. Затем вносят второй аванс, обычно составляющий 5 % от продажной стоимости с учетом первого взноса. Авансы хранятся в банке на специальном счете агентства недвижимости.

Когда контракт купли-продажи подписан и авансы внесены, начинается процесс оформления ипотечного кредита. Покупатель представляет в банк всю необходимую информацию о себе и своих доходах. Банк в свою очередь направляет оценщика для определения обоснованности продажной цены объекта. Примерно через три-четыре недели с момента начала оформления кредита, если проверка прошла успешно, покупатель получает от банка документ (Commitment Letter), подтверждающий согласие выдать ему конкретную сумму денег в виде ипотечного кредита на конкретный объект недвижимости.

После этого все бумаги передают адвокату, которого нанимает банк для завершения сделки. Адвокат проверяет подлинность документов о собственности продавца, а также наличие или отсутствие предыдущих залогов на продаваемую недвижимость. Затем осуществляют официальное закрытие сделки в присутствии адвоката, представляющего интересы того банка, который выдает ипотечный кредит, а также происходит передача денег и ключей от жилья. Сделка должна быть зарегистрирована в тот же день в специальном районном отделе регистрации.

2. Некоторые особенности заключения договоров купли-продажи недвижимости в США

Как известно, стандартные отношения между покупателем ипродавцом недвижимости в США регулируются общими нормами обязательственного права. Впрочем, всоответствии сзаконом требуется, чтобы договоры купли-продажи объектов недвижимости фиксировались вписьменной форме.

Обычно досоставления изаключения договора обеими сторонами подписывается письмо онамерениях, выражающее предварительное желание продавца продать, апокупателя— купить тот или иной дом. Такое письмо не является обязывающим документом, пока небудут выполнены определенные условия, упомянутые внем. Например, покупатель может указать, что заключение сделки зависит отего способности получить кредит вбанке.

Впрочем, вписьме онамерениях все-таки есть одно обязательное условие— условие о «неподвижности», очень часто выдвигаемое покупателем. По сложившейся традиции, первоначальный проект договора купли-продажи предлагает адвокат покупателя. Продавец, всвою очередь, может либо полностью принять предлагаемые условия, либо сделать встречное предложение. Стороны могут сразу прийти кдвустороннему договору, покоторому продавец обязан продать, апокупатель— купить определенную недвижимость. Вто же время стороны могут ограничиться опционом— соглашением, покоторому продавец по-прежнему обязан продать, апокупатель волен решать, приобретать ему эту недвижимость или нет.

К договору купли-продажи недвижимости предъявляется ряд стандартных требований. Во-первых, он должен содержать все существенные условия, по которым стороны должны достичь согласия. Во-вторых, необходимо соблюсти письменную форму. В-третьих, вдоговоре должны быть точно указаны наименования (имена) покупателя ипродавца. В-четвертых, вдоговор следует внести подробное описание приобретаемой недвижимости. Чаще всего такое описание берется из свидетельства оправе собственности («титула»), изстрахового полиса или предоставляется местной налоговой инспекцией, отвечающей зарасчет налога на недвижимость. В-пятых, существенным элементом договора является момент перехода права собственности, который обычно наступает вдень завершения расчетов по договору. В-шестых, договор должен обязательно упоминать о вознаграждении: согласно англосаксонскому праву договор имеет силу, если продавец получил что-либо взамен, хотябы один доллар. Наконец, в интересах покупателя включение вдоговор положения опроведении осмотра дома специалистами.

3. Законодательные особенности налогообложения инвестиций

Внимание Конгресса сосредоточено на иностранных инвестициях в недвижимость США с 1980 года. Именно тогда Конгрессом был принят Закон о налогообложении иностранных инвестиций в недвижимость (Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA). Он был разработан таким образом, что иностранные инвесторы будут вынуждены, по меньшей мере, платить тот же объем подоходного налога, что и раньше, после продажи недвижимости, в которую инвестируются средства, или другого способа ее отчуждения. К тому же иностранные граждане, инвестирующие в США, всегда были вынуждены платить налог на недвижимость США и налог на дарение. Сложность системы подоходного налога вдобавок к запутанной схеме налога на недвижимость и налога на дарение создали опасный лабиринт, выбраться из которого представляется возможным, только имея в запасе терпение и осторожность.


 

Real estate

Страницы - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Страницы новостей: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Страницы новостей: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13