Рус | Eng

Countries



Property tax

Налоги на недвижимость являются неотъемлемой частью покупки зарубежной недвижимости. При покупке зарубежной недвижимости мы рекомендуем внимательно рассчитывать размеры налогов с тем, чтобы правильно спланировать покупку.

Законодательство в области налогообложения недвижимости в зарубежных странах, так же как в России,  весьма запутано. Достаточно сказать, что окончательные затраты на налоги и сборы могут весьма существенно отличаться даже в рамках одной страны.

Для того, чтобы оценить расходы по приобретению и содержанию объекта зарубежной недвижимости, следует принять во внимание следующие факторы:

- порядок оформления договора купли-продажи зарубежной недвижимости;

- порядок (государственной -- административной, судебной или нотариальной) регистрации недвижимости;

- права иностранных граждан в стране покупки;

- ограничения и обременения при покупке зарубежной недвижимости;

- особенности оплаты налога на недвижимость;

- порядок оплаты налога на прибыль с аренды и/или прироста стоимости капитала, в случае покупки недвижимости в инвестиционных целях.

Все налоги и обязательные сборы мы условно разделили на две составляющие:

- единовременные расходы и траты;

- периодические расходы и траты.

К единовременным расходам и тратам относятся:

- государственная пошлина (налог на покупку);

- налог на добавочную стоимость (в случае, если сделка покупки недвижимости подлежит налогообложению НДС);

- оплата услуг нотариуса, адвоката, юриста (в случае, если процедура оформления договора приобретения недвижимости и/или государственной регистрации предусматривает участие нотариуса или адвоката);

- оплата услуг риэлтора.

К периодическим расходам и тратам относятся:

- налог на недвижимость (на владение, на капитал);

- налог на прибыль с аренды;

- налог на прирост капитала.

Следует также отметить, что помимо расходов по обязательным налогам и сборам собственнику недвижимости придется нести бремя расходов на коммунальные услуги и содержание жилья.

Государственная пошлина

Государственная пошлина, или в некоторых странах налог на покупку (налог на передачу в собственность), как правило, не превышает 4-5% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Однако в некоторых странах она может достигать и 20%. К примеру, если по готовому и строящемуся жилью в Испании пошлина (гербовый сбор) составляет 7%, то при покупке земельного инвестиционного участка – уже 16%. Повышенная ставка в размере 19% применяется и в Италии в отношении элитного жилья.

Законы некоторых стран предусматривают льготы по налогу на приобретение недвижимости для тех, кто приобретает недвижимость впервые. Такая льгота установлена, например, в Италии.

Одно из самых запутанных законодательств в области налогообложения в Испании. В этой стране покупателю при оформлении покупки недвижимости придется оплатить не один, а несколько налогов в зависимости от того, является ли объект покупки первичным или вторичным жильем.

В частности, в Испании существуют: нотариальный сбор (Notario), регистрационный сбор (Registro), сбор на делопроизводство (Gestoria), местный налог (Plus Valia), налоговый сбор на земельный участок (Ayuntamiento), налог на добавленную стоимость, выплачиваемый по новостройкам (Impuesto Valor Anadido), налог на документальное оформление юридических актов (Actos Juridicos Documentados), передаточный налог по сделкам с вторичным жильем (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Налог на добавленную стоимость

В ряде стран при покупке новостроек жилая недвижимость подлежит обложению налогом на добавленную стоимость. В большинстве случаев указанный налог включается в стоимость жилья.

В ряде стран существуют схемы возврата налога для иностранцев, правда с весьма жесткими ограничениями.

Услуги нотариуса, адвоката, юриста

Общеизвестно, что для защиты интересов в зарубежной стране принято нанимать местного адвоката (юриста). Только специалист, профессионально занимающийся юридическими вопросами в стране покупки, сможет правильно спланировать и провести сделку купли-продажи.

Несмотря на то, что стоимость услуг юриста доходит до 2-3% от стоимости сделки, указанные расходы несопоставимы с возможными юридическими проблемами и дополнительными финансовыми расходами, которые может понести покупатель в случае возникновения при проведении сделки покупки зарубежной недвижимости негативных событий. Надо понимать, что профессиональный адвокат всегда стоит на защите прав и интересов своего клиента, в отличие от юристов и адвокатов застройщиков и риэлтеров, которые защищают собственные интересы. Кроме того, адвокат всегда подскажет как правильно структурировать сделку для оптимального налогообложения.

В некоторых странах оформление сделки с недвижимостью производится местными нотариусами, поэтому оплата их услуг, по сути, является обязательной.

Услуги риэлтора

В случае, если приобретается недвижимость через риэлторскую компанию, покупатель оплачивает услуги риэлтора. Как правило, комиссионные риэлтора не превышают 5%.

Надо отметить, что во многих странах услуги риэлтора (услуги на продажу) включаются в стоимость жилой недвижимости застройщиком, поэтому стоимость жилья является одинаковой как у самого застройщика, так и у риэлторских компаний, занимающихся продажей объектов недвижимости застройщика.

В некоторых случаях, строительные компании и вовсе не занимаются продажей собственных построенных квартир, доверяя сделать это профессиональным риэлторским компаниям.

Налог на недвижимость

В большинстве стран жилая недвижимость обременена налогом на недвижимость. Размер ее варьируется в пределах от 0,1 до 1,5%. Указанный налог подлежит оплате ежегодно.

Законодательство стран в части налогообложения весьма разнится. В некоторых странах, как в США, налог на недвижимость устанавливается законами штатов, поэтому его размер зависит от местоположения недвижимости.

В других странах, ставка налога на недвижимость дифференцирована в зависимости от стоимости жилья. Так, жилая недвижимость на Кипре стоимостью до 100000 кипрских фунтов (около 46000 долларов США) налогом на недвижимость не облагается, а недвижимость стоимостью свыше 500 000 кипрских фунтов облагается налогом по ставке 0,35% в год. Аналогичная ситуация в Греции, где налогом на имущество не облагается собственность стоимостью менее 243000 Евро, зато в случае превышения указанного размера недвижимость в Греции облагается ставкой в размере 3%. Это самый высокий налог на недвижимость в странах предложений зарубежной недвижимости Русской Службы Недвижимости.

Сложность представляет и то обстоятельство, что даже в пределах одной страны ставка налога может отличаться весьма существенно. К одному из лидеров по такой налоговой дифференциации можно отнести Черногорию: ставка налога в этой стране различается в 10 раз: от 0,08 до 0,8%. Впрочем, принцип установления ставки в большинстве стран похожий – чем ближе к морю, тем налог выше.

С помощью формулы расчета налога на недвижимость государство регулирует рынок недвижимости. Так, в Чехии налог на строящееся жилье в несколько раз выше, чем на готовое  – так государственные органы борются с «долгостроем». Часто налог на «второй дом» также в разы выше, чем на основное жилье.

 

В случае приобретения зарубежной недвижимости в инвестиционных целях, следует заранее уточнить налогообложение  на инвестиции. В области инвестиций в недвижимость отмечают два вида налогов – налог на прибыль от его использования (налог на аренду), и налог на прирост капитала (выражающийся в росте стоимости недвижимости во времени).

Налог на прибыль в большинстве стран варьируется в диапазоне 15-35%. Напомним, что налог на прибыль в России обычно составляет 24%. Однако, в ряде стран, например в Объединенных Арабских Эмиратах, такой налог не установлен.

Следует также обратить внимание, что во многих развитых странах эта сфера является жестко регулируемой государством. При долгосрочной аренде существуют ограничения на одностороннее расторжение договора, поэтому, к примеру, не удастся быстро освободиться от арендаторов Вашей собственности.

Основное налоговое бремя связано с оплатой подоходного налога, который является весьма существенным в большинстве стран. К примеру, один из самых высоких подоходных налогов в Германии – 51%.

Налог на прирост капитала призван защитить местные рынки от чрезмерных спекуляций на рынке недвижимости. Законодательство многих стран предусматривает постепенное снижение налога по мере увеличения срока владения недвижимостью вплоть до нуля. Наоборот, если квартира перепродается сразу после его первоначальной покупки, такая сделка подлежит налогообложению по повышенным ставкам.

Отметим, что налогообложению по данному налогу подлежит не сама собственность, а разница между ценой покупки и ценой продажи. В частности, поэтому Русская Служба Недвижимости не рекомендует существенно занижать размер стоимости недвижимости при покупке для снижения налогового бремени, так как в последующем при перепродаже придется заплатить весьма существенный налог на прирост капитала.

Ставка налога также сильно разнится от страны к стране. В Испании налог составляет 7%, во Франции – 33% в первый год и эта ставка постепенно снижается каждый год.

И в конце, хотелось бы отметить, что законодательства большинства стран предусматривают весьма жесткие санкции по фактам ухода от налогообложения.

Русская Служба Недвижимости настоятельно рекомендует тщательно планировать покупку и соблюдать законодательство страны приобретения.

Более подробная информация по налогообложению зарубежной недвижимости Болгарии, Турции, Греции, Кипра, Египта, Испании, Португалии, Венгрии, Черногории и США содержится в разделе информации о странах.

 

Search

Country:
Type:
Price from to
Currency unit for Europe and Asia - euro;
USA - dollar

Subscription

Your e-mail: