Страны

Путеводитель



Владельцы приступили к зачистке

22.05.2009

Эксперты отмечают, что в последнее время рынок коммерческой недвижимости России несколько оживился. Цена продажи на некоторые объекты подросла. Так, до недавнего времени столичные объекты, экспонируемые по цене $3 тыс. за кв.м, сегодня находят покупателей, готовых заплатить уже $5 тыс. за кв.м.

«Несмотря на то, что рынок стагнирует, и ситуация для многих собственников становится все более критической из-за их неспособности осуществлять кредитные выплаты, сегодня мы наблюдаем небольшую оттепель», - заявил журналистам партнер «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Владимир Соков на пресс-завтраке, посвященном сегодняшнему состоянию рынка коммерческой недвижимости России. Тем не менее, сказал он, предложение все еще превышает спрос, и будет увеличиваться. В этой ситуации, полагает Соков, готовиться к сделке следует уже продавцу, чтобы привлечь немногочисленных покупателей.

Он озвучил несколько советов, которые должны помочь продавцу реализовать объект. Прежде всего, указал партнер «Пепеляев, Гольцблат и партнеры», нужно адекватно оценивать свой объект в новых условиях: «Если раньше арендаторы были счастливы снять офисы внутри Садового кольца за $1000-1200 за квадрат, то сегодня здесь легко можно найти помещения за $500-600». Кроме того недостатки, на которые раньше не очень обращали внимание покупатели, - юридические, финансовые, налоговые – теперь могут не только существенно снизить цену объекта, но вовсе сорвать сделку.

Поэтому многие собственники, пытаясь продать объекты, приступили к их «предпродажной подготовке». Они выкупают земельные участки, на которых стоят здания, самостоятельно проводят юридическую проверку (т.н.vendor due diligence), оптимизируют при необходимости структуру владения. «Это означает, что продавец сегодня серьезнее относится к сделке, чем это было, скажем, год назад, - резюмировал Владимир Соков. – Если большинство недостатков будет исправлено до сделки, это усилит позицию продавца и снизит вероятность торга».

Снижение налоговых отчислений стало причиной более агрессивного поведения налоговых органов по отношению к игрокам рынка, продолжил партнер «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Андрей Терещенко, он дипломатично назвал это «ухудшением климата налогового администрирования». Терещенко отметил, что налоговики особое внимание сосредоточат на убыточных компаниях.

В условиях не снижающейся налоговой нагрузки собственники вынуждены будут продолжать избавляться от проблемных активов. Однако он предупредил об опасности использования сегодня распространенного способа структурирования сделок, когда продавался не сам объект, а доли (акции) компании – владельца недвижимости. «Целью такого способа реализации объекта было избежание уплаты НДС, - пояснил Андрей Терещенко. – Однако сегодня к этому способу следует прибегать с осторожностью в свете судебной практики, сложившейся в последние годы, когда такие сделки были переквалифицированы в продажу самого объекта недвижимости и начислен соответствующий НДС».  

Изменение соотношения спроса-предложения на рынке почувствовали еще не все арендодатели, и они до сих пор стремятся диктовать свои условия, подчеркнул руководитель практики земельного права и строительства компании Алексей Коневский. В докризисный период договоры аренды заключались не в пользу арендатора, и сегодня они пытаются «восстановить справедливость» и ищут поводы снизить ставку аренды либо вообще расторгнуть договоры аренды. Высший арбитражный суд отмечает увеличение количества такого рода спорных исков на 25%. Наиболее часто встречаются попытки арендаторов перезаключить договоры аренды, исходя из рублевых ставок. Однако здесь, отметил Коневский, суды не идут им навстречу, потому что они якобы знали, что курсы валют подвержены колебаниям. «Эта судебная практика сформировалась еще после кризиса 98 года, - сказал он, - и, возможно, является в какой-то степени фактором стабильности, поскольку подавляющее большинство арендных договоров заключалось в валюте». Тем не менее случаи пересмотра ставок есть, правда, в основном собственниками этих объектов являются госструктуры, а договоры рублевые.

Одной из причин расторжения договора могут стать выявленные недостатки арендуемого помещения  - фактические или юридические. «Здесь судебная практика развивается в сторону арендатора», - добавил Алексей Коневский.

Кроме того эксперт прогнозировал увеличение числа судебных споров по предварительным договорам аренды. По его мнению, здесь закон на стороне арендатора, потому что заключать договор может только собственник объекта, а до окончания строительства девелопер таковым не является.

Рафаэль Хайбрахманов